本报告导读：
当前市场出现明显的两极分化，一方面，产业中心城市表现好于下沉城市，另一方面，央企回暖显著好于民企，因此，预计市场主要矛盾将从居民端重回房企端。
摘要：
市场前期关注网签数据(也即房管局成交数据)，本质是在无到期压力的二季度，关注需求端的回暖，步入三季度，市场关注点将再次转移。我们在5月统计局数据出来以后，发布报告《预期将转移至修复力度---地产5月观察》，认为市场的核心关注点将从需求是否见底、切换为需求修复力度如何。在6月因为疫情后复苏带来的网签数据好转，使得市场对需求端修复的确认，并改善了修复力度的预期。而这背后的核心原因，是在二季度没有房企到期违约压力、和政策端已经有所发力的背景下，对需求端恢复的验证，而随着时间进入三季度，新一轮债务到期压力的临近，我们认为市场的关注点将再次转移回房企端。
相比于一季度各个房企的普遍销售同比大幅度负增长、且幅度接近，进入二季度以后，开始出现明显的分化，央企已经出现了明显改善，国企次之，而民企则整体仍处底部。特别是6月份数据，部分房企单月销售金额已经同比转正，若以整体为单位，央企表现整体上有显著改善，同比降幅大幅度收窄，国企也有收窄，只是幅度远弱于央企，而民企则整体仍出底部区间，部分民企有显著改善，但整体表现较弱。
城市差异也开始逐步体现，产业中心城市表现远好于下沉城市。部分产业中心城市，由6月份以来复工复产的推进，楼市重新表现出极强的韧性，整体来看，产业中心城市的表现在绝对规模上仅次于2021年，基本基金与2019 年和2020 年，仍处于历史高位水平。也即，全国楼市的大幅度下滑，仍然以下沉城市为主。
整体的下行和结构的差异，在进入三季度以后，将会演变为结构性的担忧，和2022 年一季度有较大差异，央国企将迎来新一轮机会。2022年一季度，由于楼市系统性的下行和海外债的违约事件，导致市场对全局都较为担忧，不仅仅是央国企，而进入到三季度，市场逻辑将有所转变，仅为结构性担忧，这对央国企带来新一轮机会。我们继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，参考前期发布的深度报告。同时，宽货币兑现之后，结构性资产荒也将出现，推荐金融街，受益中新集团、中国国贸等，并持续推荐一线央国企，推荐保利发展、招商蛇口、万科A等。
风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。