【财智头条】“小阳春”悄然降临,多地房地产市场成交量加快回升

放大字体  缩小字体 发布日期:2024-03-13
核心提示:近期,北京、上海、深圳、广州四大一线城市的二手房市场出现了回暖迹象。业内数据显示,进入三月份后,四大一线城市的二手房成交

近期,北京、上海、深圳、广州四大一线城市的二手房市场出现了回暖迹象。

业内数据显示,进入三月份后,四大一线城市的二手房成交均出现回升趋势,单日成交量在北京、深圳均突破千套,上海的日均成交量达到二月的两倍,广州二手房市场活跃度亦有上升。

这一复苏趋势被业内人士视为传统楼市“小阳春”的信号,尽管市场预期认为今年的“小阳春”可能是最弱的一次,但政策松绑与市场预期改善,仍然为二手房市场带来了一丝活力。

二手房终于卖了

“一周内房子卖了。在二手房挂牌量大涨的状况下,终于趁着2024年节后的‘小阳春’顺利卖出。”在某社交平台,有业主分享了自己的成功卖房案例,底下跟了160多条评论,其中关注价格的却不多,大部分人都跟评类似“接好运,3月成功卖房”。

各社交平台也有很多二手房业主的卖房信息,“降价50万!2017年299万入的,现在挂249万,诚心的还能谈”“降价快100万元了,含泪出,精装修,拎包入住”,还有业主发“卖房符”,写上“接顺利卖房”,就能引来一大批“感同身受”的业主。

能卖则卖,几乎是目前北京二手房业主的主流心态。

今年2月,刘根的房子终于卖出去了,售房周期3年9个月,原因是想通了:“没有再坚持价格”。前述刘根的房子期间报价上调7次、下调11次,看房客户共237组。刚挂牌时报价580万元,2023年2月最高报价700万元,本次报价570万元,成交价550万元。

某头部中介公司人士张月(化名)举例表示,刘根有过5次失败的谈判,每次都是因为价格有差距没能成交,“年后正好有意向客户,他就卖了,没有再坚持价格”。

有人去年便开始着手卖房,经历几次市场起伏后,终于趁着今年春节后的行情顺利卖出,虽然价格较去年小阳春高点有所折让。现实冷暖不一,有业主顺利出手,也有业主无奈表示“小区同户型30多套,根本卖不动,只能走降价路线。”

购房者也在政策松绑之际纠结,是趁市场盘整“杀价”入场,还是考虑到高企的二手房存量,等待价格继续下滑?这并没有一个标准答案。去年以来,北京二手房市场已然经历多次“以价换量”,房源要想顺利成交,降价几乎是难逃之路。

“小阳春”能否到来?

一个个业主卖房故事背后,二手房市场到底怎样了?

春节前,一线城市均对限购政策进行了松绑:房贷利率下调、重点城市限购松绑、城市房地产融资协调机制落地见效......

以北京为例,年初便有业内分析认为,北京二手房火热的基础线是住宅单月成交1.5万套,但市场推动主要依赖学区房需求,过了4月需求就会下降。2023年“小阳春”很大程度上是学区房和前期积压的需求释放,2024年市场成交高点也可能出现在3-4月。

据中原地产统计,3月2日-3日周末两日,北京二手房合计成交量约在1700套,相比上个周末1100套明显上涨,较春节前的周末成交量也普遍多了200-300套。而在刚刚过去的9日、10日周末两日,北京二手房成交合计达到2100套,10日接近1200套。

“一线城市限购松绑效应继续释放,从中原报价指数看,一线城市继续普遍回升,整体来说,2024年的小阳春真的在路上了,虽然比往年晚一点,热度低一点,但只要有政策,最近市场会有一波行情。”中原地产首席分析师张大伟认为。

他表示,每年3月“楼市小阳春”出现的原因有三点,一是上年冬季不便外出,春节假期购房需求被压抑,节后释放了出来;二是各种金融或楼市调控政策影响;第三是学区房交易热,一般5月前落户当年就可在相关学区就学,由此拉动了三月四月的市场成交。

不过,鉴于楼市还在见底调整,二手房市场降价普遍,购房者信心恢复需要时间,业内对今年“小阳春”的力度并不抱太大希望。“小阳春大概率是会有的,但可能是最弱的一次小阳春,往年3月市场成交量会是1月份的翻倍,2024年出现的可能性不大。”张大伟认为。

其他一线城市的情况也是如此。今年2月份,上海二手房成交均价为每平方米38633元,较上月下降了9%;受春节假期因素影响,成交量为6800套,较上月减少59%。

但进入3月以来,市场情况有所好转。上海房地产中心交易数据显示,3月1日-3月8日上海每日二手房成交量在478套至676套之间,日均成交量为571.5套,是2月同期日均成交量(250套)的2倍以上。

每年3月和4月,都是上海楼市的传统旺季,“金三银四”甚少在上海楼市缺席,加上如今政策不断刺激加码,今年会再次出现回温走势吗?

“成交的确在回升,但是速度比以往慢一点。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示,以往春节两周后可以回到正常水平甚至更高,现在是节后三周才达到较高水平。“小阳春行情肯定会出来,但是不一定能达到以往水平,升温迟了一周,说明市场还是挺犹豫的。”

深圳方面,据深圳市房地产中介协会统计,2024年第9周全市二手房(含自助)录得1085套,环比增长14.1%。政策效应还在持续发力,二手房周成交量突破千套关口。“这一数据表明,在传统3月小阳春的势能下,深圳二手房市场呈现出强劲的复苏态势。”

“当前政策密集出台的背景下,市场预期政策在一定时期内将持续放宽。这对稳定市场信心起到了积极作用,使得市场在成交量上已经筑底并开始进入修复期。”深房中协称。广州房地产中介协会近期也表示,当地二手楼市活跃度上升趋势明显。

业内期待政策空间打开

不仅是北上广深,多地二手房成交正在环比回温。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2024年第10周(3.4-3.10),重点10城二手住宅成交量为14463套,环比上涨11.23%,同比下降35.9%。相较新房而言,二手房成交更具稳健特征,成交量已现环比“三连升”,同比降幅连续小幅收窄。

“虽然二手房整体复苏速度相对较慢,但具备持续性回升的趋势及潜能。”上述机构表示,对于二手房后续走势维持稳步回升的预判,下周二手房成交量有望恢复至节前水平。

二手房市场微幅回温,新房市场是否值得期待?

据克而瑞调研报告,3月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积748万平方米,环比上涨124%,同比下降60%。基于供应放量,成交有望修复,预期环比持增,但是考量到去年高基数原因,同比或将延续降势,部分城市或将出现局部“小阳春”。

克而瑞认为,不同城市分化行情预期还将延续,北京、上海、成都、西安、深圳、厦门等核心一二线城市,因政策利好、叠加适销对路改善产品入市,成交预期会迎来一波放量。

对此克而瑞点评称,减少限制性措施,一方面意味着今年一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变,北上广深杭蓉等城市“四限”均有再松绑空间;另一方面,信贷、财税等方面政策有望进一步发力,支持居民购房。

此外,降准、降息仍有空间,2月降准和超预期幅度降息体现货币政策靠前发力特征,在经济增长、降低社会综合融资成本等诉求下,年内降准降息仍然可期;结构性货币政策工具有望接续发力;居民住房信贷政策仍有优化调整空间,譬如对多孩家庭、已购住房用于租赁的,相应放宽购房贷款套数认定标准等。

中指研究院表示,2024年,预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策,一线城市或继续优化限购政策,二线城市有望全面取消限制性政策,核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备空间;同时在供给端,对项目价格端的限制亦有望优化,以满足居民多样化改善性住房需求。

加快构建房地产发展新模式

每年两会政府工作报告涉房内容都是这一年房地产市场的风向标。今年政府工作报告提到的重要信息是,适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式。此外,政府工作报告还提出,加大保障性住房建设和供给,完善商品房相关基础性制度,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

3月9日,住房和城乡建设部部长倪虹从理念、机制、抓落实上公开阐述了如何构建房地产发展新模式。倪虹表示,在理念上,要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,完善“市场+保障”的住房供应体系,政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求,建立租购并举的住房制度,努力让人民群众住上好房子。在机制上,一是建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制,以及完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。而在落实上,有两个重点,一是规划建设保障性住房,推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造;二是下力气建设好房子。

“希望现在的房地产企业看到,今后拼的是高质量,拼的是新科技,拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展,谁能为群众建设好房子、提供好服务,谁就能有市场,谁就能有发展,谁就能有未来。”倪虹说。

在房地产发展新模式指导下,业内对于今后房地产市场的走向似乎更加清晰。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,房地产新发展模式关键是打造“市场+保障”的住房供应体系;其次是探索打造好房子;此外,还要完善商品房基础性制度,包括供地制度、开发制度、销售制度、交付和保养等。

何田也表示,住建部日前提出构建房地产发展新模式、加快“人、房、地、钱”要素联动,这是行业发展的根本。此外,政府工作报告提出满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求,这将成为2024年乃至更长时间房地产政策的重要方向,尤其是首次提出改善需求的多样化,这个想象空间还是很大的。总而言之,随着房地产发展新模式的逐步建立,房地产行业也必将迈入全新的发展阶段。

 
 
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