打开房地产政策“工具箱” 哪些“一城一策”值得借鉴?

放大字体  缩小字体 发布日期:2024-03-15
核心提示:3月14日,杭州放开二手房限购、放宽增值税征免条件。两项新政均精准指向二手房市场,其示范意义不容小觑,未来或有更多城市可能

3月14日,杭州放开二手房限购、放宽增值税征免条件。两项新政均精准指向二手房市场,其示范意义不容小觑,未来或有更多城市可能跟进。这距离住房城乡建设部部长倪虹表态“赋予城市调控自主权,因城施策优化房地产政策,稳定房地产市场”不足一周的时间。

从目前来看,市场更为关注的是,政策“工具箱”有哪些政策?有哪些创新政策可供借鉴?未来房地产政策优化的发力点是什么?

2月超九成政策定位于放宽购房门槛

“城市政府要用好调控自主权。房地产是不动产,上海的房子、广州的房子不可能搬到北京,来满足北京人的住房需求,所以说房地产市场是以城市为单元的市场,各城市供求关系有很大差别。”在稳市场方面,3月9日,住房和城乡建设部部长倪虹在回答记者提问时表示,“我们强调要因城施策、精准施策、一城一策,就是这个道理。现在已经充分赋予了城市调控自主权,城市政府就要扛起责任,要根据人口情况、供需情况以及保障需求,编制好、实施好住房发展规划,因城施策优化房地产政策,稳定房地产市场。”

调控自主权下发到地方政府后,在稳定房地产市场的背景下,房地产政策工具箱还有什么政策可借鉴,一直是业内关注的焦点。日前,上海易居房地产研究院,针对2月份发布了《购房政策研究报告》(以下简称“《报告》”),在《报告》统计的重点34个政策文件中,41%比例的政策来自于一二线城市,而剩下的59%比例的政策来自于三四线城市,且以东中部三四线城市为主。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,从2月份政策方向来看,6%比例的政策定位于市场秩序管控或规范性文件更新,而剩下的94%比例的政策定位于持续放宽购房门槛或条件,说明当前购房政策定位清晰、目标一致,积极为合理住房消费需求降门槛、降成本、提信心。

综合来看,尽管受春节长假和前期政策密集出台等因素影响,2月份地方房地产调控政策数量明显下滑,但政策导向仍是持续宽松。其中,最受关注的是一线城市的宽松政策,比如,北京通州放松双限购;深圳原先本地户籍购房需满足落户三年且社保三年的要求,而现在则取消这一约束。

此外,在市场管控政策中,北京发布《北京市房地产广告发布指引》属于市场秩序管控,包括不得发布广告的房地产项目,以及不得在房地产广告中出现的内容,包括投资回报、买房落户等内容都不允许发布。

财税和金融支持政策成为主力

从《报告》统计的政策工具类型来看,财税和金融工具各占四成,是目前房地产政策的发力点。其中,38%比例的政策属于财税政策、38%比例的政策属于金融政策、12%比例的政策属于行政政策、6%比例的政策属于教育政策、6%比例的政策属于市场秩序相关政策。

在金融政策方面,包括法拍房领域推出公积金“法拍贷”、绿色建筑增加公积金贷款额度、允许企业预发工资支付首付款、落实快速贷款机制等。其中,2月1日正式实施的《南京市住房公积金贷款购买法拍房实施细则》提到,银行需要签发法拍房个人住房贷款放款承诺书。严跃进认为,此类政策有助于进一步降低法拍房制度性交易成本,减轻购房人资金压力,有助于法拍房的盘活。统计显示,目前包括银川、江苏和苏州等地都有公积金法拍贷政策或操作。

在财税政策上,包括消费券可提前申领,但使用有严格“保质期”、为市民化的购房者代缴医保、以旧换新允许免佣金等。

此外,最为明显的例子是,香港特别行政区决定撤销所有住宅物业需求管理措施,即所有住宅物业交易无需再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。客观上直接降低了税费成本,也使得购置新房的性价比明显提高。也因此带热香港楼市。3月14日,杭州放宽增值税征免条件也归属于财税工具。

调整公积金政策也是2月份各地楼市政策优化的重要内容。据中房研协测评研究中心研究员王铮嵘分析,在住房公积金政策支持方面,核心举措主要包括上调公积金最高贷款额度、降低公积金贷款最低首付比例、放宽公积金贷款申请限制和提取限制等。典型代表有:厦门将申请条件中“12个月连续足额缴存住房公积金”时限缩短至6个月;海南省将首套房公积金贷款最低首付比例由25%下调至20%;济南将首套房最低首付比例下调至20%,二套房最低首付比例下调至30%等。

“一城一策”多现政策创新

据严跃进介绍,通过对全国34个购房政策文件进行分析,可以看到,一部分是以延续去年下半年以来的政策基调为导向,包括公积金贷款额度提高、公积金贷款首付比例下调、公积金提取政策放宽、购房契税补贴、限购放松等。同时,部分政策出台和原有政策到期、相关政策发布细则版本等有关。

“具有创新性的政策值得关注。”严跃进认为,此类政策考虑细致和相对微观,体现了一城一策、精准施策的导向,有助于更好满足各地合理住房消费需求。其对于丰富政策工具箱、增强政策效应等都具有积极的作用和启发。

比如,扬州创新了“以旧换新”的模式,支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务。这一操作相比中介公司收储二手房或出售二手房,相当于减少了环节。同时,房企提前支付旧房收购款,房东则可以消除顾虑,更愿意参与以旧换新活动。

在当前房地产市场中,行政政策也很突出,一般由地方政府出面,对团购行为给予更灵活的价格管理政策。事实上,从以往来看,购房补贴一直是地方短期促进房地产销售的政策之一。

此外,还有其他对房地产支持的政策,比如,在教育政策支持,降低房产登记条件和为转学家庭提供学位,以及政府喊话鼓励带头购房等。

目前来看,3月份房地产政策仍然延续着2月份的趋势。而在未来政策预期上,中指研究院市场研究总监陈文静认为,在“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”的要求下,预计各地需求端政策将进一步优化。一线城市或继续优化限购政策,二线城市有望全面取消限制性政策,核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备空间。改善性住房需求具备较大释放潜力,多样化改善性需求的政策支持力度有望继续加大。


 
 
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